Innovación Inmobiliaria
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Error de desarrollo inmobiliario: el arquitecto vs el negocio inmobiliario.

*Texto extraído de ‘50 lecciones en desarrollo inmobiliario’, escrito por Carlos Muñoz 4S.

El origen de las labores de desarrollo inmobiliario está entrelazado profundamente con la profesión de arquitectura. En la mayor parte de los casos requerimos un diseño que nos permita imaginar de forma práctica lo que pudiera convertirse en una nueva pieza de la ciudad; de este modo, se generan un negocio y utilidades potenciales para un grupo de inversionistas.

Sin embargo, las dos profesiones tienen bases muy diferentes. La arquitectura parte de la creatividad. En cambio, el desarrollo inmobiliario se fundamenta en ser “un renglón más” de los negocios, donde la variable rectora son los retornos de inversión y la capacidad de multiplicar recursos financieros.

En un mundo ideal, las dos disciplinas podrían convivir y beneficiarse, pero la realidad es que siempre hay distorsiones en esa convivencia.

¿Por qué nos equivocamos?

1. Aparece el arquitecto antes que el equipo de desarrollo completo.

En Hollywood dicen que todo inicia con un guión. Lo mismo decimos en el ramo inmobiliario: todo comienza cuando uno tiene un terreno que quiere detonar en una oportunidad de negocio inmobiliario. Pero una vez resuelto ese primer paso, para alguien que no tiene experiencia en el ramo pareciera que el primer paso es contratar un arquitecto. Sea por esta lógica de sentido común o por el hecho de que tengamos a tantos arquitectos a la mano, cuando un arquitecto se integra a un futuro proyecto inmobiliario suele querer llegar tan pronto sea posible a una solución técnica de diseño. Esta prisa por ejecutar la parte arquitectónica provoca que, generalmente, no se lleven a cabo los estudios previos necesarios para enmarcar las premisas de negocio del proyecto (como estudios de mercado, legales, planeación financiera, entre otros).

2. Contratar a un arquitecto que demerita la importancia del negocio.

En nuestra experiencia, esto puede suceder por dos escenarios diferentes. Por un lado, un arquitecto con poca experiencia tenderá a estar acostumbrado a trabajar sin restricciones —muy al estilo escolar—. Esto provoca que los proyectos pequen de ineficiencias y presenten problemáticas de ejecución técnica. Por otro lado, cuando un arquitecto cuenta con una trayectoria amplia y reconocida, con frecuencia suele creer que tiene derecho a tomarse concesiones fuera de los requerimientos de negocio, simple y sencillamente por el poder que comandará su arquitectura.

3. Suma de decisiones marginales.

Sin duda, lo más común es que no sean grandes decisiones las que afecten al proceso, sino una suma de pequeñas decisiones marginales. Conforme avanza el diseño, el arquitecto suele presentar una mejora opcional, la cual se le “vende” al desarrollador. Dado que en ese momento la conversación no incluye al mercado, si un arquitecto tiene buenas capacidades persuasivas, puede lograr convencer de su cambio. Cuando se repite este escenario por las múltiples revisiones que tiene el proyecto, se puede uno imaginar la cantidad de modificaciones marginales que un diseño puede llegar a tener —y por tanto sus consecuencias—.

4. Un arquitecto que “se vende bien”.

Hay arquitectos que tienen personalidades muy carismáticas. Esto permite que fácilmente puedan convencer a una mesa de trabajo porque gobiernan la conversación. La única forma de impedir que esas personalidades afecten el proyecto es asegurarse de que los procesos de ideación se trabajen de manera colaborativa y que los productos sean validados ante el mercado.

*Texto extraído de ‘50 lecciones en desarrollo inmobiliario’, escrito por Carlos Muñoz 4S.

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