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Los 100 Secretos de las rentas – el listado

Los 100 Secretos de las rentas es un nuevo libro de Carlos Muñoz 4S enfocado específicamente en revelar los conceptos más profundos para conquistar el real estate patrimonial.

Después de conversaciones con más de 20 desarrolladores, fondos y expertos en el tema patrimonial, este es el índice que revela el libro:

¿Por qué el real estate de rentas?

1. El siguiente paso en la evolución del ramo inmobiliario en Latinoamérica. Hacia donde vamos.
2. El dilema inmobiliario: patrimonial vs. especulativo. ¿Cuándo conviene rentar?
3. El valor de la libertad financiera. Lo que realmente vendemos.
4. Las rentas como activos financieros. Un nuevo entendimiento de los activos.

Secretos de conceptualización específica de los proyectos de rentas

5. Diagnosticar la propiedad: oportunidad de oro cuando se da flujo de las propiedades
6. Arquitectura líquida: la importancia de la flexibilización arquitectónica en un proyecto de largo plazo.
7. Consolidación de las propiedades de renta: un solo dueño.
8. El fideicomiso como vehículo legal preferido en proyectos patrimoniales: la estructura legal.
9. La visión arquitectónica del producto de renta: que debemos cuidar.

Secretos financieros de los proyectos de renta

10. Las cuatro fuentes de generación de riqueza de las propiedades de renta.
11. Flujo de efectivo libre por propiedad (definición de NOI).
12. La estrategia BRRRR (Buy, rehab, refinance, rent, repeat).
13. Entender el juego de la plusvalía apalancada. ¿Cómo hacen sentido los números?
14. Reciclaje de capital. Estrategias para disminuir requerimientos de capital en múltiples emprendimientos.
15. La importancia del indicador de renta sobre costo y sus implicaciones en deuda.
16. Los créditos de largo plazo: el secreto para el desarrollador patrimonial.
17. ¿Deuda sobre costo o sobre valor?
18. Entender la importancia del spread de tasas de interés vs. rendimiento.
19. El plazo del contrato de deuda debe ser igual o menor al contrato forzoso.
20. Reserva líquida por seis meses si la deuda va a un plazo mayor que el contrato.
21. Escenarios de mercado financiero y el timing del real estate patrimonial.
22. Formas de medir el retorno en activos de renta.
23. Cap rates: la medida por excelencia.
24. El multiplicador exponencial: el secreto de cómo lograr rendimientos extraordinarios con activos patrimoniales.
25. El reto es que los caps rates se mueven en el tiempo: la visión de la película.
26. El nivel de apalancamiento en función de ciclos de precio.
27. La estructura de capital balanceada.
28. Calcular el infinito: secretos de rendimientos altos.
29. Derivados en Real Estate.
30. Financiamiento creativo en mercados desarrollados: secretos de estados unidos y otras economías más sofisticadas que Latinoamérica.

Mercado – Arrendatarios

31. Predictibilidad de los flujos de efectivo.
32. Lograr la trilogía de las rentas.
33. Entendiendo los cuatro valores de renta (no un solo indicador).
34. Cómo estudiar los mercados de renta.

Modelo de negocio

35. Los cuatro tipos de inversiones en proyectos de renta.
36. Desarrollar proyectos camaleónicos.
37. El modelo de negocio híbrido.
38. Cómo hackear el ciclo inmobiliario a través de proyectos patrimoniales.
39. Pool de rentas de una sola propiedad.
40. Mutualidad de rentas o club de rentas multi-ubicaciones.

Estabilización

41. Definir los tiempos de pre-renta según el tipo de proyecto
42. La fecha de caducidad de un proyecto inmobiliario.
43. Terminación de construcción y el camino hacia la estabilización.

Operación

44. Tener un fondo de reserva para enfrentar circunstancias adversas.
45. Los seguros de renta como alternativa de soporte a la operación.
46. Profesionalización operativa: sistemas, atención a arrendatarios, políticas de selección de arrendatarios.
47. Propuesta de valor para rentero institucional: cómo sobrevivir la competencia informal.
48. Visibilidad de los costos de operación a perpetuidad.
49. Tener a un administrador de calidad mundial.
50. Property manager: extraordinaria relación con los inquilinos.
51. Arquitectura y el diseño como elemento de mejoramiento de condominios.
52. Retrofitting de tecnología para edificios.

Estrategia de salida

53. La visión de una estrategia de salida.
54. Los requerimientos de una estrategia de salida.
55. Los inmuebles estabilizados son interesantes para fondos de largo plazo.
56. La importancia del mercado secundario.

Análisis de FIBRAS y fondos de capital de rentas

57. El secreto mexicano de las FIBRAS.
58. Por qué crear una FIBRA y vender activos.
59. Dos cualidades que afectan los resultados y la valuación de una FIBRA.
60. El surgimiento de las FIBRAS privadas en Latinoamérica.

Secretos específicos de giros

Comercial

61. Poder adquisitivo y densidad del entorno como generadores comerciales.
62. Densidad de la vocación.
63. ¿El apocalipsis del retail?
64. La importancia de la curaduría de inquilinos comerciales.
65. Activar el entretenimiento y experiencias en un centro comercial.
66. Tipo de actividades necesarias en un centro comercial atrevido.
67. La importancia de las cláusulas de no competencia en proyectos comerciales.
68. Rent roll el document que permite entender la situación de un proyecto.
69. Rent roll triangle un indicador compuesto para valuar propiedades.
70. Rent growth la clave de prospective en negocios patrimoniales.
71. Tenant mix en centros comerciales
72. Premium single tenant vs. multi tenant
73. Cuidar mucho el número de metros cuadrados y hacer el ejercicio bottom up y no top down
74. Los ingresos variables como oportunidad.

Residencial

75. Claves para entender el negocio de vivienda en renta institucional.
76. Los diez tipos de microinversionistas inmobiliarios residenciales.
77. La táctica de optimización de producto.
78. La tecnología como garantía para el cobro puntual de rentas
79. House hacking: la estrategia de rentar la propiedad en la que uno habita
80. El valor anticíclico de la vivienda en renta
81. La escala mínima en proyectos de vivienda en renta.
82. Co-living: el negocio de renta residencial más interesante de Latinoamérica.
83. Los segmentos demográficos más interesantes para rentas.
84. Precipicios de mercado.
85. Las rentas de corto plazo en la nueva era Airbnb
86. SHF Financiamiento de vivienda en renta

Oficinas

87. PCA (property condition assesment) evaluación de proyectos.
88. Evolución de los edificios más que grandes remodelaciones.
89. Las complicaciones de vacancia y financiamiento en oficinas pequeñas.
90. Inversiones de equipamiento que se amortizan en el contrato.
91. Cláusulas de devaluación en contratos de arrendamiento.
92. Due dilligence de arrendatarios

Industrial

93. Triple neto: el usuario paga el mantenimiento, los seguros y los impuestos
94. Build-to-suit: contrato desde el origen, en el especulativo de renta
95. Especificaciones industriales y equipamiento
96. Reposicionamiento de propiedades industriales

Hotelero

97. Las membresías vacacionales como herramienta para mejorar ocupación

Estacionamientos

98. El negocio no está en la ocupación, sino en la rotación
99. Estrategia de tarifas que favorezca al negocio de renta
100. Cómo obtener un 25% más de espacios de estacionamiento

**El libro es editado por BRE Ediciones. Estará disponible en Amazon como libro electrónico a partir del 10 de Septiembre del 2017. Si quieres adquirir una copia física del libro lo puedes hacer a través de las oficinas regionales de Grupo 4S. Pide informes en: capacitacion@grupo4s.com o llena el siguiente formulario:

 

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