Innovación Inmobiliaria
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5 Impedimentos para conseguir capital para proyectos inmobiliarios

En días pasados tuvimos la oportunidad de organizar el evento LATAMIS Miami, un espacio en el que reunimos a más de 30 fondos que activamente están buscando proyectos inmobiliarios para desplegar capital de riesgo. Aproveché la ocasión para cuestionar a los fondos sobre los problemas que enfrentan para cuadrar oportunidades. Ante ese cuestionamiento, estos son los cinco frenos más importantes de nuestro sector:

1. Relación riesgo-retorno.

Cada desarrollador es un enamorado de la ciudad donde vive. Pero tenemos que tener claro que un fondo que invierte en diferentes mercados asocia un nivel de riesgo diferente a cada uno. Por lo mismo, aquellos mercados donde se perciba más riesgo, deberá haber un retorno que corresponda y que incentive llevar dinero a esa región. En ese sentido mercados muy competidos o muy pequeños necesitan tener tasas de retorno más altas si es que quieren atraer capital institucional. En el pasado evento veíamos retornos muy similares en mercados con perfiles de riesgo muy diferentes.

2. Alineación económica y estructura de fees

Los desarrolladores que no han trabajado con fondos institucionales generalmente llegan con una idea equivocada del modelo financiero. Suelen tener fees pesados y que no están alineados con el resultado del proyecto. Cada fondo institucional tiene reglas específicas para el manejo de estos temas y vigila muy bien como se alinean los incentivos del desarrollador con el proyecto. Atrás quedaron los años de los desarrolladores que vivieron de “fees”. Si el desarrollador no llega con flexibilidad en su proforma será difícil que logre cuadrar una asociación.

3. Uso eficiente de capital

En este sentido persiste una visión equivocada de que como el fondo maneja grandes cantidades de recursos, no presionará a los proyectos a que trabajen con el menor capital posible. Nada está más equivocado. Aunque los fondos manejan grandes recursos, vigilan aún más que el desarrollador el uso eficiente de capital. En ese sentido van a buscar desarrolladores que verdaderamente maximizen los otros recursos (preventa, deuda) antes de utilizar equity. No hacen pagos de dividendos por adelantado ni cubren salida de inversionistas previos. El fondo se preocupa más que nosotros de ser preciso en el deployment del capital.

4. Track record del equipo

 

Presenté algunas láminas sobre una encuesta de Preqin a fondos en Estados Unidos. La gran mayoría de ellos buscan desarrolladores experimentados en la oportunidad específica de inversión. Además, se quejan de la poca información que se presenta del track record del equipo a nivel financiero. En otras palabras, presentar un proyecto nuevo con información histórica comparable es un gran apoyo en las decisiones de los fondos.

 

5. Timing

Hemos insistido incansablemente que el adagio de ubicación, ubicación, ubicación ha sido reemplazado por timing, timing, timing. En ese contexto, los desarrolladores deben ser muy claros en justificar el timing que vive el mercado en función de los diferentes contextos. En el libro de 50 lecciones hablamos de los momentos que describen el timing, como lo son: dinámica competitiva, metamorfosis de zona, inercia de ciudad y momento macroeconómico. Justificar que el timing es apropiado para el proyecto es fundamental en la consecución de la inversión.

 

Esta agenda de temas deberá ser prioridad del desarrollador en búsqueda de capital.

 

A partir de LATAMIS, Grupo 4S también colabora con desarrolladores en la consecución de inversión y puede ser un apoyo para contribuir con respuestas a estos 5 puntos.

 

*Carlos Muñoz 4S es el nodo de conexión de la industria inmobiliaria. Alrededor de el se enlazan desarrolladores y fondos en 17 países de Latinoamérica.

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