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Cómo crear el proyecto más ambicioso de la ciudad (no apto para nerviosos)

Estoy sinceramente sorprendido del grupo de desarrolladores que logramos reunir en el ELDI Panamá. Durante el evento tuve una experiencia deja vu que me dejó realmente conmovido. Dos desarrolladores se acercaron conmigo para pedirme ayuda porque están por crear el proyecto más ambicioso de su ciudad.

Y aunque escribí este artículo para explicar el cómo lograrlo, debo reconocer que me intriga mucho más el porqué. ¿Por qué decide un desarrollador retar el límite de la ciudad? ¿Por qué poner en riesgo mucho mayor capital en un solo proyecto? ¿Por qué hoy?

Y bueno, como me respondió uno de los desarrolladores, ¿por qué no?
Estos son los que buscamos. Los rebeldes. Así que para todos aquellos que sueñan con crear el nuevo ícono de la ciudad, el emblema de grandeza y la pieza más importante del museo urbano donde habitan, estas son mis recomendaciones prácticas:

1. Romper la escala del proyecto.
Cuando uno arranca a desarrollar un proyecto de gran escala, naturalmente la primera intención es simplemente hacer grande el modelo que uno conoce. Esto provoca que una masa crítica de unidades de la misma tipología “inunden” el mercado. La forma correcta de crear un proyecto de gran escala es entender que en realidad estamos desarrollando varios proyectos simultáneamente que simplemente coinciden en un mismo predio. De esta forma entonces podemos romper el tamaño titánico entre varios proyectos de escala manejable (aún y cuando en realidad estemos hablando de un solo edificio o predio). La ruptura en usos mixtos es la primera de las posibilidades y posteriormente la apertura en múltiples tipologías dentro de un uso. Adentro de una gran torre en realidad conviven varios proyectos los cuales debemos tratar independientemente primero y posteriormente (para diseño) unificar inteligentemente.

2. Entregarle el reloj al financiero.
En los proyectos de pequeña escala los desarrolladores generalmente se tienen demasiada confianza. Esto provoca que arranquen obra con ventas limitadas o que se endeuden por encima de su avance comercial. En un proyecto de la máxima escala, un error de este tipo puede terminar con la organización completa. Tener intenciones de este tipo de obras requiere ser mucho más preciso con la inteligencia financiera-temporal. Por un lado, alargar con mayor paciencia la preventa y el baile de las máquinas, y por otro acelerar agresivamente el cierre del proyecto. En Canadá los proyectos verticales se dividen en tres fases (que conviven en el mismo edificio) y se hace entrega de las unidades del basamento cuando en la última fase de la torre aún se trabaja la obra. El financiero responsable de proyectos de esta envergadura es un maestro relojero.

3. Integrar talento global con diferente referencia de escala.
¿Cuánto es grande? Salvo que estemos haciendo el edificio más alto de la historia o el master plan más grande del planeta, la escala en la que estamos desarrollando ya se ha hecho anteriormente en otras geografías. Por este motivo siempre es valioso tener dentro del equipo de trabajo técnico especialistas que hayan colaborado en proyectos de mayor tamaño que el propuesto. Las prácticas de estos creadores de gigantes nos ayudarán a evitar errores pero sobre todo a detonar valores potenciales. Entrar a un proyecto estos con un equipo local en donde todos estén experimentando con la escala puede ser muy peligroso.

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4. Crear un posicionamiento a la altura del proyecto.
El marketing de un proyecto de esta naturaleza también debe trabajarse con otra escala y seriedad. Mientras que en un emprendimiento mediano se puede invertir conforme el proyecto avanza, el proyecto más importante de la ciudad debe imponer su presencia aún antes de ser construido. En ese sentido, el posicionamiento debe asegurarle a la ciudad la solidez del proyecto y de su grupo constructor. El showroom debe destacar internacionalmente y todo el staff que da la cara por el proyecto debe ser destacado. Nada puede poner en riesgo al titán que se está creando.

5. Abogados.
La estructuración de un proyecto de gran escala requiere absoluta perfección legal. En ese sentido es indispensable que el despacho de abogados más renombrado de la ciudad o inclusive un despacho internacional participe en la estructuración legal. Esta inversión no prevista por el desarrollador se pagará sola con la confianza que le da a los fondos institucionales y grandes inversionistas. Una gran oportunidad que no viene vinculada a absoluta solidez legal nunca podrá convertirse en el proyecto más emblemático de la ciudad.

6. Cabildeo cuidadoso.
Un proyecto de este tipo tiende a atraer muchos ojos de las autoridades. Por lo tanto, es importante involucrarlos desde inicio, pero ser cuidadoso en que el proyecto no se convierta en un estandarte político. Un proyecto que llamará tanto la atención será revisado mucho más que otras piezas de ciudad, por lo que el desarrollador debe ser triplemente cuidadoso.

7. Estética de clase global pero vinculada a la autenticidad local.
En este tipo de proyectos hay una tensión entre dos fuerzas de arquitectura. Por un lado, se busca que un estilo moderno global provoque la sensación del residente de estar en una ciudad cosmopolita, pero por otro, también se quiere que el visitante encuentre esa autenticidad local en el proyecto. Pocos proyectos tienen capacidad de servir a ambos amos.

8. Propuesta de valor público.
No concibo la idea de ningún proyecto de esta escala sin un componente público. Un espacio abierto a la ciudad, un foro, una plaza comercial. Cualquiera que sea es fundamental que el proyecto tenga permeabilidad y no sea una isla bardeada. En el futuro, la inclusividad es la nueva exclusividad.

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9. Amistad con los bancos.
Un proyecto de gran escala requiere un banco comprometido con el proyecto. Un banco que está abierto a salir de la cuadratura de los procesos tradicionales para entender y adaptarse a esta gran escala.

10. Visión de futuro y propósito.
Construir el proyecto de la ciudad mandará una gran señal a sus residentes. ¿Qué queremos que se diga? Enmarcar al proyecto con una visión de futuro y un propósito permitirá que el proyecto se convierta en una carta viva a la ciudad y no solamente otra pieza inerte. Solo un desarrollador que busca legado se preocupa por ingredientes como estos.

La ciudad está esperando el siguiente gran proyecto. ¿Cuándo será?

*Carlos Muñoz 4S es conceptualizador de íconos inmobiliarios. Ha sorprendido a varias urbes con la pieza más icónica de su ciudad.

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Grupo 4S es una empresa internacional de consultoría que apoya a inversionistas y desarrolladores a la conceptualización de proyectos inmobiliarios / Grupo 4S is an international consulting enterprise that supports inverstors and developers to create extraordinary real estate projects.

1 Comment

  1. Marcial Bellido says

    Y sobre todo, ssber lo que se quiere ganar con el. A continuación, saber con quién se va a ganar.
    Enhorabuena!!!!!
    Saludos.

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