Innovación Inmobiliaria
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Tres secretos inmobiliarios de Lima, Perú

La semana pasada tuve la enorme fortuna de estar en Lima. Me encontré con una ciudad grande, mucho más sofisticada de lo que logramos percibir desde el exterior. Con más de ocho millones de personas, estaba seguro que había grandes secretos por descubrir sobre mejores prácticas Latinoamericanas -y no me equivoqué-. Estas son 3 de las primeras revelaciones que aprendí al trabajar con desarrolladores de nuestro país vecino:

  1. La magia de escriturar el futuro

En Perú existe una modalidad interesante: escrituración de un bien futuro. Al momento de vender en preventa, el desarrollador va directamente a la escrituración y recibe por parte del banco el monto total del crédito contratado –aún y cuando no se ha construido el inmueble-. Esto es un verdadero game changer, por que reduce considerablemente los requerimientos de equity de un proyecto. Para poder recibir el pago, el desarrollador debe acreditar el 30% de las ventas del proyecto. Adicional a estos recursos, el banco también ofrece una línea de crédito de construcción. Con la magia de escriturar el futuro, los desarrolladores pueden apalancarse más en tierra y concepto.

2. La microficina

En nuestra visita tuvimos la oportunidad de escuchar de un desarrollador el éxito que ha logrado con un producto disruptivo en el mercado de oficinas. Se refiere a un producto de dimensiones pequeñas –módulos de 20m2- que se bautizó como microficina. Este producto es diferente a la oficina tradicional ya que se entrega completamente terminada y ha demostrado ser un producto inmobiliario muy flexible. Puede albergar desde profesionistas independientes hasta servicios. El secreto del producto es facilitar su operación a través de áreas comunes por piso (de soporte) y amenidades centrales que incluyen salas de juntas, áreas lounge, etc. En total las áreas comunes y amenidades (sin contar pasillos) pueden llegar hasta un 11%.

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3. El divorcio del estacionamiento

La restricción legal más agravante para los proyectos en Lima es la de altura. Dada esa restricción, los desarrolladores buscan maximizar el área vendible (desde el nivel de calle) y por tanto todos los estacionamientos quedan subterráneos. Quien habita la ciudad ni lo reconoce, pero para un ojo entrenado, no ver estacionamientos da una sensación de ciudad diferente. Esta limitante también provoca que el desarrollador esté jugando siempre contra la cantidad de cajones que puede lograr y por tanto sus unidades. Para educar al mercado de su importancia, los desarrolladores separan el producto de vivienda de su(s) cajones, integrando el valor total de la compra una vez que el cliente decida cuantos espacios de estacionamiento requiere. Para algunas ciudades esto ya es común, sin embargo en muchos lugares de Latinoamérica legalmente no se puede desvincular legalmente un producto de sus estacionamientos.

En el tablero de ajedrez latinoamericano, Lima es sin duda una pieza importante. Gracias a la apertura de una representación con Marcos Ledesma, 4S garantiza que estará allá para contribuir a su desarrollo inmobiliario.

*Carlos Muñoz 4S es de nacionalidad Latinoamericana. Revela y comparte secretos de todas sus ciudades para tener mejores ciudades en todo el continente. Encuéntralo en: carlos@grupo4s.com

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