Innovación Inmobiliaria
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Proyecto Camaleón: la fórmula entre lo especulativo y patrimonial

En el reciente curso de 50 lecciones discutía con Luis Casillas de Mx Desarrollos sobre lo difícil que es la transición entre el mundo especulativo y el patrimonial. Es evidente que toda la industria está enterada de lo atractivo de estos proyectos –ante una estrategia de salida vía FIBRAS-  pero también nos sentimos atados de manos por la falta de capital y financiamiento para este tipo de proyectos.

La pregunta se vuelve: ¿cómo crear un proyecto estructurado como especulativo pero que se comporte como patrimonial? Este es el proyecto camaleón.

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Desglosemos la receta en sus componentes. Cada una de las piezas las he venido identificando de mejores prácticas de diferentes actores de la industria.

  1. Identificar un predio con potencial para un negocio patrimonial: idealmente comercial u oficinas y crear el proyecto arquitectónico ideal basado en el proceso de conceptualización de 4S. Determinar las bases del plan de proyecto en función de un mercado claro de renta.
  2. Conseguir el capital requerido para el proyecto de tipo patrimonial: los inversionistas tienen una estrategia de salida a la venta del proyecto.
  3. Estructurar un fideicomiso y vender participaciones de dicho fideicomiso. Aclaro que no se venderían metros cuadrados sino participaciones de un vehículo legal “dueño” del proyecto. El esquema de pago de estas contribuciones es durante obra, por lo que no hay posibilidad de ofrecer créditos hipotecarios, lo cual limita el mercado meta de este tipo de instrumentos. La escala del proyecto debe permitir colocar un 70% de las participaciones en un periodo corto para poder avanzar con el proyecto (ideal 6 meses). En este punto debemos aprender mucho del modelo Argentino de fideicomiso al costo.
  4. Preparar el fideicomiso para una estrategia de salida posterior, dándole facultades al desarrollador para una venta después del periodo de estabilización. Importante la flexibilidad y libertad para el desarrollador en el vehículo legal.
  5. Ante un éxito de ventas de las participaciones del fideicomiso, evaluar si los inversionistas iniciales desean conversión de su inversión en % del fideicomiso o vender el último 30% durante el avance de la obra con un sobreprecio.
  6. Ejecutar la obra en costo. Ser muy delicado en la ejecución de obra del proyecto dado que ya está determinado el valor del proyecto.
  7. Pagar el retorno a los inversionistas especulativos en caso de que no hayan optado por participaciones del fideicomiso.
  8. Iniciar con la estabilización del proyecto y ofrecer un cupón del 6% de rendimiento garantizado. En el modelo de Prodigy Network el cupón garantizado es uno de los grandes elementos de valor para el inversionista.
  9. Lograr estabilizar el proyecto y rentar el 85% del mismo con base en los objetivos planteados por el modelo de negocio.
  10. Buscar una estrategia de salida con un fondo o FIBRA. El desarrollador define el incentivo que el lleva en la estrategia de salida. Tomando como referencia el modelo de Prodigy, el desarrollador se queda con el 50% del rendimiento por encima del 6% (que ya se había pagado a través del cupón garantizado).

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No pretendo argumentar que esta fórmula es la única o la mejor para crear este tipo de proyectos. Mi intención es simplemente abrirle los ojos a los desarrolladores de proyectos especulativos para que las puertas al mundo de los proyectos patrimoniales están abiertas. Si existe la manera de tener lo mejor de los dos mundos e iniciar un recorrido en donde podamos diversificar nuestro portafolio de proyectos.

En México, en los próximos 20 años el crecimiento más importante en proyectos inmobiliarios estará en proyectos patrimoniales. Los desarrolladores que no estén atentos a esta dinámica perderán la oportunidad de consolidarse en el nuevo gran espacio de oportunidad inmobiliaria.

*Carlos Muñoz 4S es un consultor camaleónico. Acostumbra cambiar su piel para alejar a los depredadores que frenan al ramo inmobiliario. Encuéntralo en carlos@grupo4s.com

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