Innovación Inmobiliaria
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Alineación, estructuración y timing

Tres lecciones del maestro Damián Tabakman

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Damián Tabakman es sin duda uno de los pensadores inmobiliarios más influyentes en Latinoamérica. Es el Rector de la Escuela de Negocios EN Real Estate, además de buen amigo. Su plática en el Encuentro Latinoamericano de Desarrolladores Inmobiliarios (ELDI) puso a pensar a los asistentes sobre los tres temas más importantes en la consecución de proyectos inmobiliarios exitosos.

De acuerdo al maestro Tabakman, los retos más profundos que tiene el desarrollador son:

  1. Alineación

Para lograr un proyecto inmobiliario se necesitan muchos participantes: el dueño de tierra, el arquitecto, el equipo de ingeniería, el constructor, el comercializador, etc. Y aunque todos participan con partes claves del proyecto, ninguno tiene incentivos alineados con el resultado del proyecto más que el desarrollador. Esta realidad es una herencia del pasado (así se ha hecho siempre) de la cual el primer afectado es el promotor, ya que carga individualmente todos los riesgos del proyecto.

Solo aquellos desarrolladores dispuestos a cambiar esta realidad y alinear todas las aristas del proyecto incrementarán su grado de certidumbre de éxito.

  1. Estructuración

El margen de los proyectos no es particularmente bueno. Cuando se abrió la pregunta al público asistente, se opinó que el margen típico era del 15% (antes de impuestos). Esto supone una realidad: en un proyecto de 3 años, sin ayuda de apalancamiento, el rendimiento sería un mediocre 5%. Por ende, la habilidad del desarrollador inmobiliario está en su capacidad y creatividad, al estructurar un proyecto empleando capital diferente al propio, y lograr financiarse para multiplicar esa realidad mediocre en un verdadero éxito financiero que genere riqueza (con rendimientos arriba del 20%). Sin embargo, poca creatividad se ha manifestado en este ángulo del negocio que es el verdadero potenciador económico.

En el momento en que vivimos, necesitamos desarrolladores inventivos que demuestren que aún hay capacidad creativa (financiera) en la estructuración de proyectos.

  1. Timing

La realidad latinoamericana ha demostrado que es atípica por su volatilidad. A diferencia de las economías desarrolladas, vivimos tormentas económicas impredecibles con mayor recurrencia y profundidad. En lugar de buscar evitar las mareas malas, la capacidad que deberían buscar los desarrolladores inmobiliarios es la de resiliencia anticipada. El reto será preparar al modelo de negocio de la empresa -y su trayectoria de crecimiento- a través de la neblina constante de los mercados.

Los desarrolladores que estén preparados para rentabilizar sus organizaciones a través de todos los momentos del ciclo podrán trascender junto a sus obras.

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Tres lecciones que aprender.

Tres retos en los cuales trabajar.

Tres secretos que guardan la llave a la riqueza.

Tres claves al éxito.

Tres deseos.

*Carlos Muñoz 4S es el genio de la lámpara de los proyectos inmobiliarios. Responde los tres deseos con una claridad sin precedentes en la industria. Encuéntralo en: carlos@grupo4s.com

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1 Comment

  1. El primer punto sobre la alineación es muy cierto. Que ningún proveedor tiene incentivos alineados a los resultados del proyecto. Pero aquí es donde debe de entrar el desarrollador con su equipo con experiencia en cuestionar y verificar que el trabajo de los arquitectos, ingenieros, etc. sea optimo para el proyecto y claro lograr alianzas con proveedores profesionales que ya saben como quiere uno que trabajen. El riesgo siempre lo carga uno, pero es preferible estar al tanto de todo, que confiar en un mal trabajo de un arquitecto o auditor o cualquiera. Sale mas caro después.

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