Desarrollo inmobiliario
Comment 1

Diez Lecciones De Canadá De Desarrollo Inmobiliario Vertical

la foto1En días pasados, Grupo 4S fue invitado por un fondo de inversión a visitar proyectos inmobiliarios de la ciudad de Toronto, Canadá. El motivo del viaje fue determinar la atractividad comparativa de los proyectos canadienses con otros mercados. Más allá de los resultados  de dicha evaluación, el viaje permitió identificar mejores prácticas de desarrollo inmobiliario en diversos ángulos. Algunas de estas pueden tener aplicación rápida en mejoría de los proyectos de nuestro país.

De nuestra primera reflexión, estas son las diez lecciones que Canadá puede aportar a nuestra visión de desarrollo inmobiliario:

1. Colaboración entre desarrolladores. El sistema PATH es el recorrido de comercio subterráneo que hoy está catalogado como el centro comercial más grande del mundo. Originalmente surgió de un grupo de proyectos que hicieron las primeras conexiones y le apostaron a la incertidumbre. Hoy TODOS los proyectos emblemáticos buscan tener una conexión a este sistema que se ha vuelto parte del estilo de vida de la ciudad. Algo tan grande para una ciudad tuvo un inicio tan minúsculo desde la inversión privada.

la foto22

2. Arte urbano. En todo el mundo los lineamientos de la ciudad provocan incentivos económicos por someterlos. Cualquier desarrollador quiere creer que su terreno es especial y que ahí no deberían aplicar las reglas. Canadá no es la excepción, así que decidieron canalizar esos deseos económicos hacia el arte urbano. La principal limitante de los terrenos en Toronto es el CUS, por lo que cualquier desarrollador que quiera construir más, deberá invertir una cantidad económica en arte urbana y mejoramiento del espacio público de su proyecto. (Esto ha llegado al punto de que en algunas calles las banquetas son de granito) Debemos hacer públicos los “incentivos” que se le dan al gobierno por distorsionar las reglas y ver esos recursos invertidos en los mismos espacios que se impactan.

3. Entender los demográficos de la vida en vertical. En el centro de Toronto -donde la mayor parte de los nuevos desarrollos son residenciales-, encontrarse con un niño es rarísimo. A la ciudad ya le quedó claro que el centro vibrante es para aquellos demográficos de hogares de una o dos personas en su etapa joven o adulta. Ante esta claridad, las familias buscan los suburbios donde se incentiva su atracción con base en los sistemas escolares públicos. El segregar a la ciudad en diferentes demográficos incentiva mejor colaboración pública.

4. Romper la escala de los proyectos. La verticalidad supone un problema en proyectos de gran escala: tiempo. Para romper los largos tiempos de desarrollo, nuestros vecinos del norte están separando los proyectos en tres o hasta cuatro secciones independientes. Cada sección tiene sus circulaciones verticales, régimen de condominio y amenidades independientes. Las fechas de entrega por lo mismo pueden ser diferentes y no es raro ver un proyecto habitado en su fase de podio donde aún se ejecuta construcción en los últimos niveles.

la foto75. Enfoque en el mercado de micro inversionistas. En Canadá es necesario tener pre-vendido el 70% de un proyecto para poder solicitar un crédito puente. Este esquema le da solidez al sector financiero y ha provocado que los proyectos se profesionalicen en la venta al segmento de inversionistas.  Los desarrolladores son transparentes en sus limitantes y abren un canal de comunicación nítido con los compradores. Dado que la exigencia de enganche es mínima (10%) se incentiva mucho la venta a especuladores. La ciudad tiene una ocupación del 99% por lo que no hay ningún miedo a este tipo de compradores.

6. Apalancamiento en marcas de consumo. Los proyectos residenciales están creando alianzas de colaboración con marcas Premium, principalmente del mundo de la moda. Así, hay incorporación de marcas como Fendi, Armani y Hermés en proyectos en venta actualmente. Hay una ventaja interesante de lo que se logra con el apalancamiento de marcas de alto valor de posicionamiento.

7. Amenidades operadas por terceros. La operación de amenidades de gran escala generalmente es costosa en el mantenimiento de los proyectos. Por lo mismo, la tendencia en los proyectos de Toronto es hacia el involucramiento de terceros operadores que puedan abrir sus servicios al público en general. El más común va en torno a clubes deportivos, donde el área se da en comodato para que el operador instale equipos de la mejor categoría. En general, esta sinergia favorece los servicios de un proyecto sin incrementar los costos de mantenimiento de los mismos.

la foto3

8. Arte interior. Cada proyecto debe ser concebido como un espacio público y por tanto merece una interpretación artística –un alma-. Sin importar si el presupuesto o el área son pequeños, cada proyecto en Canadá es presentado de la mano de una visión de inspiración creativa. Un vínculo sentimental que nos recuerda las ventajas de rodearnos de esa vida bohemia que engalana a una ciudad. En México aún siendo dueños de talentos artísticos nos refugiamos en pretextos económicos para separarnos del mundo del arte.

9. Integrar la visión de arquitectura al interiorismo y mobiliario. Los espacios urbanos en que vivirá la siguiente generación serán mucho más compactos de lo que estamos acostumbrados hoy. Sin embargo un espacio pequeño contaminado del mobiliario equivocado puede tener una connotación negativa. Por lo mismo, en la visión de arquitectura se presentan ciertas piezas de mobiliario clave que conducen a un mejor uso del espacio propuesto. Dichas piezas están disponibles a través del desarrollador y su equipo comercial.

10. Vender la ciudad al mundo. Hoy el 25% de los compradores de Toronto vienen de otros países. China, India y Brasil son solo algunos de los destinos que ya son memorables para los brokers de nuestro vecino del norte. Las relaciones públicas con los inversionistas se triangulan entre gobierno e instituciones financieras. Hay una bienvenida clara y un cariño por su país que se contagia. Urge que México redefina una estrategia para posicionar a nuestras ciudades en el contexto internacional.

la foto4

Al salir de uno de los showrooms que visitamos me topé con la leyenda: “You’ve changed.” Nada es más cierto después de enfrentarme a tan enriquecedora visión de desarrollo inmobiliario.

 

 

 

**Suscríbete a nuestro newsletter para recibir contenido estratégico de desarrollo inmobiliario, haciendo click aquí. Si estás interesado en recibir información de nuestros servicios de conceptualización de proyectos y cursos, mándanos un correo a: capacitacion@grupo4s.com

This entry was posted in: Desarrollo inmobiliario

by

Grupo 4S es una empresa internacional de consultoría que apoya a inversionistas y desarrolladores a la conceptualización de proyectos inmobiliarios / Grupo 4S is an international consulting enterprise that supports inverstors and developers to create extraordinary real estate projects.

1 Comment

  1. Polkator says

    Qué interesante entrada y uno de los puntos que más me llamo la atención fue el #4 donde el proyecto se entrega en varías partes. Eso mismo estaría muy bien aplicarla en cualquier proyecto de gran envergadura, aun que pienso que a primera instancia la gente de aquí no reaccionaría muy bien al saber que en los primeros meses de vivir en el departamento haya construcción en los últimos niveles.

    Por cierto, ¿el PATH no fue hecho por las condiciones climáticas? es decir, tener un “refugio” en el invierno y moverte por el centro sin salir. Tengo entendido que así fue y por eso mismo pienso no tendría tanto éxito aquí como en Toronto.

    Saludos!

Deja un comentario